POR QUE INVERTIR EN PROYECTOS DE PRECONSTRUCCION EN MIAMI

El Mercado inmobiliario en la Florida ha venido en franca recuperación desde la crisis del 2007, con el número de Foreclosures disminuyendo, las ventas de inmuebles aumentando y los días de inventario de las propiedades en el mercado descendiendo, lo cual está mostrando una clara tendencia al fortalecimiento del Real Estate en la zona. Podemos observar, especialmente en el área de Miami, la cantidad de nuevos proyectos que se desarrollarán en las zonas de Brickell, Downtown Miami, Edgewater, Sunny Isles y Doral. Es por esto que vale la pena mencionar cuáles son las ventajas de invertir en un proyect o en preconstrucción en el área de Miami:

1. El precio de compra se fija al momento de la reservación y este se mantiene hasta que la vivienda es entregada. Cuando la obra se concluye, el valor comercial del inmueble generalmente se ve incrementado, obteniendo así una ganancia por la valorización del mismo. En Miami los proyectos de preconstrucción tienen un rendimiento promedio de entre 25% y 30%

2. El pago del depósito para la compra, se puede realizar mediante cuotas, con lo cual el desembolso del dinero no es inmediato. Se acostumbra para estos depósitos que los developers* soliciten entre un 20% y un 50% del precio total del inmueble, fraccionado en un lapso de uno a dos años, dependiendo del tipo de propiedades que tenga el proyecto. 

Se ofrece un sistema de pago fraccionado en cuatro partes:

•   20% al momento del contrato. 

•   15% cuando se inicia la construcción. 

•   15% cuando llegue al techo del edificio  

•   50% restante se paga al momento de la entrega y cierre de la propiedad.

3. En la compra de propiedades en preconstrucción se cuenta con la ayuda de bancos o instituciones financieras aprobados por los developers del proyecto que facilitan el procesamiento y aprobación de los préstamos a largo plazo para cumplir con el pago restante de la propiedad adquirida en preconstrucción.

4. Otra ventaja de comprar en preconstrucción y en la medida que la propiedad se esta construyendo, el comprador puede proponer modificaciones a la propiedad, tanto en diseño como en acabados finales, conforme a sus necesidades, gusto y capacidad económica.

5. En Miami los developers están ofreciendo grandes incentivos para la compra en preconstrucción, como por ejemplo, mejoras en acabados finales, incluyendo alta tecnología para el hogar, colaboración monetaria al momento del cierre, puestos extras de estacionamiento, pagos de condominio y de alquiler garantizados y por adelantado, como es el caso del proyecto The Crimson en Edgewater, en donde el developer ofrece a los compradores, el pago por adelantado de dos años de renta para los que se afilian al Rental-Program.

6. Es un negocio rentable.

Por estas razónes recomendamos ampliamente la compra de preconstrucción en Mami para mayor información contáctenos!  

En Venezuela:

BEATRIZ FRATINI

BF&A

fratinibetty@hotmail.com

NOEL YEMES

INDALO ASESORES C,A

noelyemes@indaloasesores.com

MARIA RUBIANO

INDALO ASESORES C,A

mariarubiano@indaloasesores.com

En EEUU:

MAURICIO RODRIGUEZ  

TOP PRODUCERLUXURY 

Collection  Specialist

BERKSHIRE HATAWAY

Home Services

135 San Lorenzo Ave, Suite 150

Coral Gables, FL 33146

Off: 786.581.1400  Fax: 786.581.1449

Cell: 305.972.8531

Cell: +58.0414.775.0245 (Venezuela)

brokermauricio@gmail.com

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Impuestos a la propiedad en Miami

Ya de lleno en el tema de los impuestos, de gran interés e importancia para el inversionista extranjero en Miami, es imprescindible hablar también sobre los impuestos municipales o Property Taxes.

Cada ciudad (o municipio) perteneciente a los condados que comprenden el área metropolitana de Miami, principalmente Miami-Dade y Broward, aplican diferentes tasas de impuesto anuales a todas las propiedades inmuebles ubicadas en su jurisdicción, sean residenciales o comerciales, e independientemente de que el propietario sea extranjero, ciudadano o residente legal americano, o si se trata de una empresa, sea ésta nacional o extranjera.  De hecho, el impuesto se aplica sobre la propiedad inmueble, no sobre el propietario, quien en consecuencia se hace responsable legal del pago respectivo.

¿Una tasa aproximada? Es difícil de precisar, pues varía de ciudad en ciudad. Como regla general calculamos el impuesto en alrededor del 2% del 80% del valor de la propiedad, fórmula puede darnos un número bastante aproximado. Los impuestos municipales son locales y van directamente a cubrir los gastos de la comunidad, como escuelas, servicio de bomberos, policía y orden público, así como vialidad, aseo y ornato de la ciudad. Cabe destacar que estos impuestos constituyen la principal fuente de ingresos de las municipalidades.

Los impuestos municipales son obligatorios.  Cada noviembre, todas las municipalidades envían la factura de Impuestos a la Propiedad correspondientes al año en curso, con plazo para pagarlo hasta abril del año siguiente. Es decir, los impuestos municipales se pagan por año vencido, con la ventaja de que si se cancelan antes del siguiente abril se gozará de un descuento, mayor mientras más temprano. Si no son pagados antes del vencimiento del plazo en abril,  el plazo máximo se extiende hasta finales de mayo. Si para entonces no han sido pagados, la ciudad podrá emitir un Certificado de Impuestos, medida que podría poner en peligro el derecho de propiedad del inmueble.

Por eso es muy importante incluir el pago de los impuestos municipales dentro de la estructura de costos de toda inversión inmobiliaria, lo que además representa una obligación moral en la contribución justa de los gastos del municipio y los muchos servicios públicos que éste presta a su comunidad.

Fuente RMR

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Por que Invertir en Miami

• Mercado inmobiliario de Miami presenta oportunidades de inversión muy favorables para los inversionistas extranjeros.(Se encuentran propiedades a valores históricamente bajos).

• Acceso a uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos de los USA. Miami.

• Precio por M2 más bajo en los últimos 40 años.

• Adquisición de activos inmobiliarios devaluados con horizonte de apreciación.

• Oportunidad de adquirir activos inmobiliarios a menor precio en comparación a Latinoamerica.

• Acceso a financiamiento (créditos hipotecarios) con tasas de interés más bajas.

• Fiscalidad americana muy ventajosa.

• Plan de Inversión Agresivo para fomentar crecimiento en Miami: Para el 2020, el Departamento de Desarrollo Urbano de Miami proyecta una inversión en proyectos inmobiliarios (turísticos, infraestructura, vivienda) valorizados aproximadamente en 10 billones de dólares.(City of Miami, Miami DDA ), lo cual la redefinirá como una de las más grandes ciudades de USA.

• Mercado segmentado hacia las rentas, debido a deterioro de crédito de la mayor parte de la población de USA.

• Destino de preferencia de las familias latinas que consideran a Miami el lugar mas similar a su país de origen, al cual pueden considerar un hogar.

• Cuenta con vuelos directos desde y hacia las principales ciudades de Europa y América Latina.

Fuente: miami inversiones inmobiliarias

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Venezuela es el quinto mercado que más invierte en propiedades en Miami

Las cifras indican que 70% lo está haciendo para recapitalizar su dinero y 30% como segunda propiedad o plan B

Miami ocupa el segundo lugar entre los diez mejores sitios de los Estados Unidos para inversiones extranjeras en propiedades norteamericanas, según la Asociación de Agentes de Bienes Raíces para marzo de 2013. Su posición geográfica y multicultural, le ha hecho ganar el título de “La puerta de las Américas”, atractivo empresarial que se traduce en más de 1.200 empresas multinacionales que tienen sede en la ciudad.

Entre los principales inversionistas de esta zona se encuentran los venezolanos que ocupan el quinto lugar entre los países que buscan propiedades en el sur de la Florida, luego de EEUU, Brasil, Canadá y Colombia.

Para Carlos Eduardo Rojas, joven emprendedor venezolano director de Miami Riches y socio de America's Riches –empresa de corretaje y administración de propiedades para clientes internacionales en el sur de Florida-, “el retorno de inversión de comprar una propiedad al sur de la Florida es rápido y eso se debe, entre muchos factores a los grandes incentivos a la inversión foránea, facilidades que otorga el mercado, la garantía de la propiedad privada y una moneda estable.  Es por eso que la mayoría de las personas no dudan en invertir: 70% lo está haciendo para re capitalizar su dinero y 30% como segunda propiedad o plan B”.

La compra de una segunda vivienda es una opción para realizar inversiones a largo plazo y aumentar el capital patrimonial.   Invertir en Miami es una llave al continente, pero las garantías no están al azar; factores como asesoría en el tipo de inversión que se desea realizar (residencial o comercial), trámites de financiamiento en entidades bancarias en los EEUU, pago de impuestos, la administración del inmueble, entre otros son clave para una inversión segura.

Uno de los puntos neurálgicos en la inversión, asegura Rojas, no es sólo comprar, sino cuidar el negocio realizado.  Apostando a las nuevas tecnologías Miami Riches desarrolló un software exclusivo para los inversionistas, que permite el monitoreo de la administración del inmueble adquirido las 24 horas del día, vía online, así como una página de acceso público donde la localización del inmueble se hace mucho más sencillo, ya que se nutre de todas las propiedades listadas minuto a minuto en el estado.

La garantía que ofrece el acompañamiento permite al inversionista saber cuáles son las mejores zonas, cómo revalorizar la propiedad y administrarla eficientemente.

Por otra parte, muchos inversionistas internacionales no están familiarizados con las condiciones y exigencias de las entidades bancarias dispuestas a financiar a compradores internacionales, como de los impuestos que deben pagar por tener una propiedad en los Estados Unidos.  Las reglas son diferentes, existen leyes con distintos tipos de impuestos, como: impuesto de ganancia de capital, impuesto neto por la inversión, entre otros, sin embargo, las tasas suelen ser menores que las aplicadas a ciudadanos norteamericanos.

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7 consejos para invertir en Miami

Si decide comprar una vivienda al sur de Florida tenga en cuenta estos tips para rendir mejor su dinero y lidiar con el proceso legal en Estados Unidos.

1. Cuente con una red de amigos o conocidos

Producto de la crisis hipotecaria de 2008,
los precios de las propiedades en algunas
zonas en Estados Unidos han caído en
picada y todavía no se han recuperado. Esta
 situación hace que el metro cuadrado de un
 departamento en Miami, a pocos metros de la 
playa, valga lo mismo que el metro cuadrado de una urbanización en Caracas.

Debido a la crisis económica que padece el país, muchos inversores venezolanos se encuentran hoy en día invirtiendo sus ahorros en el mercado inmobiliario de Miami y, dado que las reglas de juego tienen muchas diferencias con las locales, el intercambio de información es una pieza clave en el proceso de aprendizaje que finaliza con la compra exitosa del inmueble como inversión.

Hacer fluir la información con un grupo de personas que estén haciendo lo mismo o que se encuentren interesados en hacerlo se vuelve una pieza importante en este engranaje.

2. Arme un buen equipo de asesores

Para pdoer realizar operaciones inmobiliarias en Estados Unidos, el interesado en invertir en bienes raíces necesitará un agente inmobiliario, un abogado y dos contadores (uno en Venezuela y otro en EE.UU). Los contadores y abogados deben cobrar sólo cuando la operación llega a buen término, de manera de tener alineados sus objetivos con los de su cliente.

3. Conozca el esquema operativo

Sepa que el mecanismo para adquirir un in-mueble en Estados Unidos es distinto al que
estamos acostumbrados en venezuela. En
primer lugar, debe tener en cuenta que una
compañía de títulos administrará el dinero
que invertirá para el inmueble. A fines prácticos, esto es como si un notario retuviese su
capital y solamente efectuará el pago al vendedor una vez que se haya verificado que ese dinero esté “limpio” y usted esté libre de deudas, embargos o inhibiciones de ningún tipo.

Al verificar el origen de los fondos, el notario detallará todos los gastos vinculados a la operación de compra como comisiones, gastos administrativos, gastos de procesamiento e impuestos.

Una vez satisfechos todos los requisitos y aprobados los gastos se procede a formalizar la operación. El título de compra se emitirá a los 30 días aproximadamente.

Luego , es necesario abrir una cuenta bancaria con domicilio en EE.UU, ya que es allí donde se depositarán los valores y desde allí se emitirán los pagos de expensas, seguros, impuestos y demás.

5. Analice los costos y utilice los comparables

El correcto análisis de los costos puede ser de vital importancia para el éxito o fracaso de la operación. En primer lugar, es útil observar cuidadosamente el valor de las comisiones y los impuestos, ya que estos son valores que el comprador deberá pagar cuando la unidad esté vacante y también cuando esté alquilada, (en Estados Unidos se alquila, en general, libre de gastos).

Además, hay que considerar que el vendedor paga comisiones de compra/venta. Con respecto a las referencias, siempre es aconsejable pedir comparables de unidades similares a las que se quieren comprar para saber si está pagando caro o barato de acuerdo a los valores del presente.

También se suelen pedir valores históricos de la unidad, así como también de otras similares, pero aquí es necesario hacer una aclaratoria: que una casa o departamento haya tenido un valor de 200.000 dólares antes de la explosión de la burbuja de las hipotecas hace apenas tres años, no quiere decir que vaya a volver a ese valor en corto, mediano o largo plazo.

Si bien los análisis coinciden en que actualmente, en términos históricos, los precios de las propiedades en miami están baratos, también es verdad que los valores durante la formación de la burbuja (2003 – 2008) eran totalmente irreales y no hay ninguna razón para pensar que estos pueden ser alcanzados nuevamente.

6. Calcule la tasa de rendimiento neta

Se recomienda siempre calcular la tasa de rendimiento que se obtendrá tras la deducción de todos los gastos. Se debe incluir entre los mismos, la disponibilidad, que es el tiempo teórico que la unidad puede quedar vacía (5 a 10% del tiempo).

Al calcular el monto de la inversión hay que contemplar (además de impuestos y comisiones de mantenimiento) un aspecto que suele ser relegado y que puede modificar a la baja del rendimieto final: arreglos al comprar y refaccionar la unidad y arreglos de mantenimiento, como por ejemplo la pintura, cambio de alfombra, reparación de aire acondicionado, etc. Estos gastos corren en Estados Unidos por cuenta del dueño y no del inquilino.

Es importante tener en cuenta que los departamentos más baratos, si bien se puede pensar que dejan más rentabilidad, son más caros de administrar, dado que suelen haber mayores costos de mantenimiento.

7. Conocer las operaciones inmobiliarias más populares

En Estados Unidos, existen dos modalidades de operaciones inmobiliarias muy populares. La REO (Real Estate Owned). Este tipo de operaciones ocurre cuando los bancos, luego de que los ex propietarios no cumplieron con el pago de su hipoteca, ejecutan las propieda- des, y termina siendo el mismo banco el que adquiere el inmueble en el remate.

Estas propiedades están en poder de los bancos y son ofrecidas al mercado a través de diferentes agentes inmobiliarios (listing agents). La unidad es colocada a la venta a un precio bajo, generando varias ofertas por parte de diferentes compradores potenciales. Los apartamentos o casas suelen venderse por encima del valor ofrecido inicialmente.

Short Sale: en este tipo de venta el dueño de la propiedad debe al banco más de lo que la propiedad vale hoy en el mercado (underwater). Entonces, el vendedor ofrece su unidad en valores actuales de mercado siendo condición sine qua non para que la aprobación se realice, la aprobación del banco.

Este tipo de operaciones lleva un proceso largo y tedioso, y realmente pone a prueba la paciencia del comprador. No hay que olvidarse de que, a la hora de aprobar la operación, el banco va a estar asumiendo cuantiosas pérdidas registrando, a la baja, dicho préstamo a su activo. Más información en lanacion.com

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Consejos de seguridad para evitar robos en pisos y apartamentos

Hablemos de creencias falsas en Seguridad. Tendemos a dar por sentado que por tener un portero  en la entrada de un edificio, nuestro apartamento es totalmente seguro. También creemos que son sólo los chalets o viviendas unifamiliares de urbanizaciones los más afectados por los robos en vacaciones. Sin embargo, las cifras nos demuestran lo equivocado de esas ideas. Cada vez hay más intrusiones en comunidades de pisos en centros urbanos, y no sólo en período vacacional.

Otra percepción equivocada es pensar que los delincuentes tienen la forma física de los “malos” de las películas y que suelen entrar en los pisos a través de las ventanas o balcones.La realidad es que la mayoría de las intrusiones en pisos se producen a través de las puertas de la vivienda, bien sea la principal o la de servicio.

Y hablemos ahora de tomar medidas, para proteger nuestra familia y nuestro hogar, comenzando por tener en cuenta las siguientes recomendaciones de seguridad e instalando un sistema de seguridad que haga nuestra vivienda poco atractiva para estos amigos de lo ajeno.

• La correcta instalación de una puerta de seguridad o blindada tiene una gran importancia. La zona por la que los ladrones suelen atacar las puertas blindadas son los perfiles de la misma. Es precisamente en este tema en el que insisten mucho los expertos en seguridad afirmando que el reforzamiento de los marcos es esencial para que el uso de palancas no resulte efectivo. Los perfiles de hierro colocados en los marcos es un método que suele disuadir a los ladrones que intentan forzar la puerta y terminan por darse por vencidos al tardar tanto tiempo en violar la entrada. La fortaleza de la pared que la sujeta es también de vital importancia para asegurar que cumple su propósito.
• No sirve de mucho tener una puerta de seguridad si luego no se pasa la llave, puesto que el resbalón se puede abrir fácilmente con una tarjeta de crédito o similar.
• Atención a uno de los últimos peligros: el robo en viviendas sin ni siquiera forzar las puertas, incluso si son blindadas. La policía ha alertado de que estos ladrones acceden con la misma facilidad con la que accede una persona a su casa con la llave de la puerta. Los robos se han realizado en viviendas dotadas con un tipo de cerradura denominada de borjas, típica de las puertas blindadas.

• Con esta ganzúa, que aparece en la foto, los ladrones consiguen abrir las puertas sin dejar ni rastro. Es una suerte de llave maestra con la que consiguen alinear los pestillos y abrir la puerta, incluso si se han dado varias vueltas a la llave y hasta si éstas están puestas. Esta ganzúa es una herramienta utilizada por los cerrajeros para realizar su trabajo, pero que se puede adquirir en cualquier establecimiento de cerrajería o ferretería y, además, su venta no está regulada, hemos incluso encontrado tiendas online donde se venden.
• Desde las cerrajerías, sugieren varias posibilidades para intentar evitar este tipo de robos. La más económica podría ser un cerrojo con llave tipo FAC  o una segunda cerradura. Otra bastante más cara es añadir un escudo magnético a la cerradura, sistema que evita que los ladrones puedan manipular la cerradura.

• A pesar de que los ladrones  prefieren entrar cómodamente por las puertas, recuerde que es también importante dejar cerradas todas las ventanas que dan a patios interiores.
• Asegúrese de cambiar la cerradura siempre que se mude a un nuevo apartamento, ya sea de alquiler o comprado. Las llaves pasan por demasiadas manos durante una obra.
• Utilice su mirilla, y no abra la puerta a extraños. Pida identificación a los empleados de servicios de entrega de paquetes, a los empleados del agua, luz, electricidad, etc.
• Asegúrese de que las zonas comunes del edificio siempre tengan todas las luces funcionando y cámbielas o contacte con la persona encargada de ello.
• Las principales formas de acceso a un edificio de viviendas es a través del portal o de la entrada de garaje, si cuenta con ello. La instalación de cámaras en ambos lugares, acompañadas de cartel disuasorio con un elemento de seguridad que ayude a prevenir la entrada de posibles delincuentes.
• Conozca a sus vecinos para así estar alerta ante extraños pululando por su edificio.
• Conozca también a los vecinos de los edificios contiguos y averigüe si han tenido intrusiones. Si los edificios están comunicados por azoteas o garajes, es recomendable la instalación de detectores y cámaras en dichas zonas.
• Instale una alarma que pueda llevar con usted si tiene que mudarse a otro apartamento y que pueda controlar desde su teléfono móvil.
• No deje las ventanas abiertas. Del mismo modo, no deje la puerta del balcón abierta, incluso en los pisos superiores.  Los ladrones pueden usar los balcones como una escalera para subir a los pisos superiores.  Este tipo de puertas corredizas deberán tener no sólo un mecanismo de cierre interno sino que también es recomendable  colocar también un tope para impedir su apertura.
• En su puerta o buzón utilice su apellido solamente, o si es necesario incluir el nombre use simplemente su inicial. Es preferible que los extraños no conozcan su género o la cantidad de personas que viven en su apartamento.
• Contrate un  seguro de vivienda para proteger sus bienes y pertenencias. Recuerde que si usted no protege sus bienes y los deja descuidadamente al alcance de los ladrones, muchos de los robos se consideran hurto y no están cubiertos por las compañías de seguros.

Esperamos que ponga en práctica estos consejos para así añadir ese toque de tranquilidad que todos necesitamos en nuestras vidas para poder disfrutarla plenamente.

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