Por que Invertir en Miami

• Mercado inmobiliario de Miami presenta oportunidades de inversión muy favorables para los inversionistas extranjeros.(Se encuentran propiedades a valores históricamente bajos).

• Acceso a uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos de los USA. Miami.

• Precio por M2 más bajo en los últimos 40 años.

• Adquisición de activos inmobiliarios devaluados con horizonte de apreciación.

• Oportunidad de adquirir activos inmobiliarios a menor precio en comparación a Latinoamerica.

• Acceso a financiamiento (créditos hipotecarios) con tasas de interés más bajas.

• Fiscalidad americana muy ventajosa.

• Plan de Inversión Agresivo para fomentar crecimiento en Miami: Para el 2020, el Departamento de Desarrollo Urbano de Miami proyecta una inversión en proyectos inmobiliarios (turísticos, infraestructura, vivienda) valorizados aproximadamente en 10 billones de dólares.(City of Miami, Miami DDA ), lo cual la redefinirá como una de las más grandes ciudades de USA.

• Mercado segmentado hacia las rentas, debido a deterioro de crédito de la mayor parte de la población de USA.

• Destino de preferencia de las familias latinas que consideran a Miami el lugar mas similar a su país de origen, al cual pueden considerar un hogar.

• Cuenta con vuelos directos desde y hacia las principales ciudades de Europa y América Latina.

Fuente: miami inversiones inmobiliarias

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Venezuela es el quinto mercado que más invierte en propiedades en Miami

Las cifras indican que 70% lo está haciendo para recapitalizar su dinero y 30% como segunda propiedad o plan B

Miami ocupa el segundo lugar entre los diez mejores sitios de los Estados Unidos para inversiones extranjeras en propiedades norteamericanas, según la Asociación de Agentes de Bienes Raíces para marzo de 2013. Su posición geográfica y multicultural, le ha hecho ganar el título de “La puerta de las Américas”, atractivo empresarial que se traduce en más de 1.200 empresas multinacionales que tienen sede en la ciudad.

Entre los principales inversionistas de esta zona se encuentran los venezolanos que ocupan el quinto lugar entre los países que buscan propiedades en el sur de la Florida, luego de EEUU, Brasil, Canadá y Colombia.

Para Carlos Eduardo Rojas, joven emprendedor venezolano director de Miami Riches y socio de America's Riches –empresa de corretaje y administración de propiedades para clientes internacionales en el sur de Florida-, “el retorno de inversión de comprar una propiedad al sur de la Florida es rápido y eso se debe, entre muchos factores a los grandes incentivos a la inversión foránea, facilidades que otorga el mercado, la garantía de la propiedad privada y una moneda estable.  Es por eso que la mayoría de las personas no dudan en invertir: 70% lo está haciendo para re capitalizar su dinero y 30% como segunda propiedad o plan B”.

La compra de una segunda vivienda es una opción para realizar inversiones a largo plazo y aumentar el capital patrimonial.   Invertir en Miami es una llave al continente, pero las garantías no están al azar; factores como asesoría en el tipo de inversión que se desea realizar (residencial o comercial), trámites de financiamiento en entidades bancarias en los EEUU, pago de impuestos, la administración del inmueble, entre otros son clave para una inversión segura.

Uno de los puntos neurálgicos en la inversión, asegura Rojas, no es sólo comprar, sino cuidar el negocio realizado.  Apostando a las nuevas tecnologías Miami Riches desarrolló un software exclusivo para los inversionistas, que permite el monitoreo de la administración del inmueble adquirido las 24 horas del día, vía online, así como una página de acceso público donde la localización del inmueble se hace mucho más sencillo, ya que se nutre de todas las propiedades listadas minuto a minuto en el estado.

La garantía que ofrece el acompañamiento permite al inversionista saber cuáles son las mejores zonas, cómo revalorizar la propiedad y administrarla eficientemente.

Por otra parte, muchos inversionistas internacionales no están familiarizados con las condiciones y exigencias de las entidades bancarias dispuestas a financiar a compradores internacionales, como de los impuestos que deben pagar por tener una propiedad en los Estados Unidos.  Las reglas son diferentes, existen leyes con distintos tipos de impuestos, como: impuesto de ganancia de capital, impuesto neto por la inversión, entre otros, sin embargo, las tasas suelen ser menores que las aplicadas a ciudadanos norteamericanos.

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7 consejos para invertir en Miami

Si decide comprar una vivienda al sur de Florida tenga en cuenta estos tips para rendir mejor su dinero y lidiar con el proceso legal en Estados Unidos.

1. Cuente con una red de amigos o conocidos

Producto de la crisis hipotecaria de 2008,
los precios de las propiedades en algunas
zonas en Estados Unidos han caído en
picada y todavía no se han recuperado. Esta
 situación hace que el metro cuadrado de un
 departamento en Miami, a pocos metros de la 
playa, valga lo mismo que el metro cuadrado de una urbanización en Caracas.

Debido a la crisis económica que padece el país, muchos inversores venezolanos se encuentran hoy en día invirtiendo sus ahorros en el mercado inmobiliario de Miami y, dado que las reglas de juego tienen muchas diferencias con las locales, el intercambio de información es una pieza clave en el proceso de aprendizaje que finaliza con la compra exitosa del inmueble como inversión.

Hacer fluir la información con un grupo de personas que estén haciendo lo mismo o que se encuentren interesados en hacerlo se vuelve una pieza importante en este engranaje.

2. Arme un buen equipo de asesores

Para pdoer realizar operaciones inmobiliarias en Estados Unidos, el interesado en invertir en bienes raíces necesitará un agente inmobiliario, un abogado y dos contadores (uno en Venezuela y otro en EE.UU). Los contadores y abogados deben cobrar sólo cuando la operación llega a buen término, de manera de tener alineados sus objetivos con los de su cliente.

3. Conozca el esquema operativo

Sepa que el mecanismo para adquirir un in-mueble en Estados Unidos es distinto al que
estamos acostumbrados en venezuela. En
primer lugar, debe tener en cuenta que una
compañía de títulos administrará el dinero
que invertirá para el inmueble. A fines prácticos, esto es como si un notario retuviese su
capital y solamente efectuará el pago al vendedor una vez que se haya verificado que ese dinero esté “limpio” y usted esté libre de deudas, embargos o inhibiciones de ningún tipo.

Al verificar el origen de los fondos, el notario detallará todos los gastos vinculados a la operación de compra como comisiones, gastos administrativos, gastos de procesamiento e impuestos.

Una vez satisfechos todos los requisitos y aprobados los gastos se procede a formalizar la operación. El título de compra se emitirá a los 30 días aproximadamente.

Luego , es necesario abrir una cuenta bancaria con domicilio en EE.UU, ya que es allí donde se depositarán los valores y desde allí se emitirán los pagos de expensas, seguros, impuestos y demás.

5. Analice los costos y utilice los comparables

El correcto análisis de los costos puede ser de vital importancia para el éxito o fracaso de la operación. En primer lugar, es útil observar cuidadosamente el valor de las comisiones y los impuestos, ya que estos son valores que el comprador deberá pagar cuando la unidad esté vacante y también cuando esté alquilada, (en Estados Unidos se alquila, en general, libre de gastos).

Además, hay que considerar que el vendedor paga comisiones de compra/venta. Con respecto a las referencias, siempre es aconsejable pedir comparables de unidades similares a las que se quieren comprar para saber si está pagando caro o barato de acuerdo a los valores del presente.

También se suelen pedir valores históricos de la unidad, así como también de otras similares, pero aquí es necesario hacer una aclaratoria: que una casa o departamento haya tenido un valor de 200.000 dólares antes de la explosión de la burbuja de las hipotecas hace apenas tres años, no quiere decir que vaya a volver a ese valor en corto, mediano o largo plazo.

Si bien los análisis coinciden en que actualmente, en términos históricos, los precios de las propiedades en miami están baratos, también es verdad que los valores durante la formación de la burbuja (2003 – 2008) eran totalmente irreales y no hay ninguna razón para pensar que estos pueden ser alcanzados nuevamente.

6. Calcule la tasa de rendimiento neta

Se recomienda siempre calcular la tasa de rendimiento que se obtendrá tras la deducción de todos los gastos. Se debe incluir entre los mismos, la disponibilidad, que es el tiempo teórico que la unidad puede quedar vacía (5 a 10% del tiempo).

Al calcular el monto de la inversión hay que contemplar (además de impuestos y comisiones de mantenimiento) un aspecto que suele ser relegado y que puede modificar a la baja del rendimieto final: arreglos al comprar y refaccionar la unidad y arreglos de mantenimiento, como por ejemplo la pintura, cambio de alfombra, reparación de aire acondicionado, etc. Estos gastos corren en Estados Unidos por cuenta del dueño y no del inquilino.

Es importante tener en cuenta que los departamentos más baratos, si bien se puede pensar que dejan más rentabilidad, son más caros de administrar, dado que suelen haber mayores costos de mantenimiento.

7. Conocer las operaciones inmobiliarias más populares

En Estados Unidos, existen dos modalidades de operaciones inmobiliarias muy populares. La REO (Real Estate Owned). Este tipo de operaciones ocurre cuando los bancos, luego de que los ex propietarios no cumplieron con el pago de su hipoteca, ejecutan las propieda- des, y termina siendo el mismo banco el que adquiere el inmueble en el remate.

Estas propiedades están en poder de los bancos y son ofrecidas al mercado a través de diferentes agentes inmobiliarios (listing agents). La unidad es colocada a la venta a un precio bajo, generando varias ofertas por parte de diferentes compradores potenciales. Los apartamentos o casas suelen venderse por encima del valor ofrecido inicialmente.

Short Sale: en este tipo de venta el dueño de la propiedad debe al banco más de lo que la propiedad vale hoy en el mercado (underwater). Entonces, el vendedor ofrece su unidad en valores actuales de mercado siendo condición sine qua non para que la aprobación se realice, la aprobación del banco.

Este tipo de operaciones lleva un proceso largo y tedioso, y realmente pone a prueba la paciencia del comprador. No hay que olvidarse de que, a la hora de aprobar la operación, el banco va a estar asumiendo cuantiosas pérdidas registrando, a la baja, dicho préstamo a su activo. Más información en lanacion.com

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Consejos de seguridad para evitar robos en pisos y apartamentos

Hablemos de creencias falsas en Seguridad. Tendemos a dar por sentado que por tener un portero  en la entrada de un edificio, nuestro apartamento es totalmente seguro. También creemos que son sólo los chalets o viviendas unifamiliares de urbanizaciones los más afectados por los robos en vacaciones. Sin embargo, las cifras nos demuestran lo equivocado de esas ideas. Cada vez hay más intrusiones en comunidades de pisos en centros urbanos, y no sólo en período vacacional.

Otra percepción equivocada es pensar que los delincuentes tienen la forma física de los “malos” de las películas y que suelen entrar en los pisos a través de las ventanas o balcones.La realidad es que la mayoría de las intrusiones en pisos se producen a través de las puertas de la vivienda, bien sea la principal o la de servicio.

Y hablemos ahora de tomar medidas, para proteger nuestra familia y nuestro hogar, comenzando por tener en cuenta las siguientes recomendaciones de seguridad e instalando un sistema de seguridad que haga nuestra vivienda poco atractiva para estos amigos de lo ajeno.

• La correcta instalación de una puerta de seguridad o blindada tiene una gran importancia. La zona por la que los ladrones suelen atacar las puertas blindadas son los perfiles de la misma. Es precisamente en este tema en el que insisten mucho los expertos en seguridad afirmando que el reforzamiento de los marcos es esencial para que el uso de palancas no resulte efectivo. Los perfiles de hierro colocados en los marcos es un método que suele disuadir a los ladrones que intentan forzar la puerta y terminan por darse por vencidos al tardar tanto tiempo en violar la entrada. La fortaleza de la pared que la sujeta es también de vital importancia para asegurar que cumple su propósito.
• No sirve de mucho tener una puerta de seguridad si luego no se pasa la llave, puesto que el resbalón se puede abrir fácilmente con una tarjeta de crédito o similar.
• Atención a uno de los últimos peligros: el robo en viviendas sin ni siquiera forzar las puertas, incluso si son blindadas. La policía ha alertado de que estos ladrones acceden con la misma facilidad con la que accede una persona a su casa con la llave de la puerta. Los robos se han realizado en viviendas dotadas con un tipo de cerradura denominada de borjas, típica de las puertas blindadas.

• Con esta ganzúa, que aparece en la foto, los ladrones consiguen abrir las puertas sin dejar ni rastro. Es una suerte de llave maestra con la que consiguen alinear los pestillos y abrir la puerta, incluso si se han dado varias vueltas a la llave y hasta si éstas están puestas. Esta ganzúa es una herramienta utilizada por los cerrajeros para realizar su trabajo, pero que se puede adquirir en cualquier establecimiento de cerrajería o ferretería y, además, su venta no está regulada, hemos incluso encontrado tiendas online donde se venden.
• Desde las cerrajerías, sugieren varias posibilidades para intentar evitar este tipo de robos. La más económica podría ser un cerrojo con llave tipo FAC  o una segunda cerradura. Otra bastante más cara es añadir un escudo magnético a la cerradura, sistema que evita que los ladrones puedan manipular la cerradura.

• A pesar de que los ladrones  prefieren entrar cómodamente por las puertas, recuerde que es también importante dejar cerradas todas las ventanas que dan a patios interiores.
• Asegúrese de cambiar la cerradura siempre que se mude a un nuevo apartamento, ya sea de alquiler o comprado. Las llaves pasan por demasiadas manos durante una obra.
• Utilice su mirilla, y no abra la puerta a extraños. Pida identificación a los empleados de servicios de entrega de paquetes, a los empleados del agua, luz, electricidad, etc.
• Asegúrese de que las zonas comunes del edificio siempre tengan todas las luces funcionando y cámbielas o contacte con la persona encargada de ello.
• Las principales formas de acceso a un edificio de viviendas es a través del portal o de la entrada de garaje, si cuenta con ello. La instalación de cámaras en ambos lugares, acompañadas de cartel disuasorio con un elemento de seguridad que ayude a prevenir la entrada de posibles delincuentes.
• Conozca a sus vecinos para así estar alerta ante extraños pululando por su edificio.
• Conozca también a los vecinos de los edificios contiguos y averigüe si han tenido intrusiones. Si los edificios están comunicados por azoteas o garajes, es recomendable la instalación de detectores y cámaras en dichas zonas.
• Instale una alarma que pueda llevar con usted si tiene que mudarse a otro apartamento y que pueda controlar desde su teléfono móvil.
• No deje las ventanas abiertas. Del mismo modo, no deje la puerta del balcón abierta, incluso en los pisos superiores.  Los ladrones pueden usar los balcones como una escalera para subir a los pisos superiores.  Este tipo de puertas corredizas deberán tener no sólo un mecanismo de cierre interno sino que también es recomendable  colocar también un tope para impedir su apertura.
• En su puerta o buzón utilice su apellido solamente, o si es necesario incluir el nombre use simplemente su inicial. Es preferible que los extraños no conozcan su género o la cantidad de personas que viven en su apartamento.
• Contrate un  seguro de vivienda para proteger sus bienes y pertenencias. Recuerde que si usted no protege sus bienes y los deja descuidadamente al alcance de los ladrones, muchos de los robos se consideran hurto y no están cubiertos por las compañías de seguros.

Esperamos que ponga en práctica estos consejos para así añadir ese toque de tranquilidad que todos necesitamos en nuestras vidas para poder disfrutarla plenamente.

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Emigración comienza a dejar vacíos vecinales

Santiago José Da Silva dice que son pocas las pertenencias que lo atan a Venezuela. Se lamenta y relata que la decisión ya está tomada: se va a vivir a Europa en agosto próximo. Sus dos hijos ya vendieron sus propiedades en Baruta y él está a medio camino del proceso de negociación de su apartamento en la urbanización Los Naranjos, en El Hatillo.

"Llegué a este país con mi padre y mis hermanos. Agradezco a Venezuela todo el afecto que recibí pero me voy buscando seguridad", afirma afligido.

Relatos como el de Da Silva se han vuelto frecuentes en una ciudad que padece de la inseguridad, el desabastecimiento de productos y la falta de servicios públicos .

La movilización de ciudadanos dentro o fuera del país se ha visto reflejada en las estadísticas del Instituto Nacional de Estadísticas (INE). Data que recientemente fue tomada en cuenta por el Consejo Nacional Electoral (CNE) para plantear ajustes en las circunscripciones electorales, basándose en lo establecido en el artículo 63 de la Ley Orgánica de Procesos Electorales (Lopre), que establece el uso de índices poblacionales.

Esta realidad tampoco pasa desapercibida para las alcaldías. Solo el primer trimestre de este año, la jurisdicción de El Hatillo ha emitido 2.650 solvencias de inmuebles, un requisito que otorga al contribuyente para certificar que no está en mora con el impuesto sobre Inmuebles Urbanos y que además permite vender y negociar viviendas. Durante todo 2014 el Servicio Autónomo de Administración Tributaria de la alcaldía de El Hatillo emitió 6.606 solvencias, lo que podría ser un indicador de la migración de familias.

En torno al fenómeno, la directora de Transporte y Vialidad de Baruta, Lismar Ramos, precisa que el año pasado su despacho otorgó 854 permisos de mudanzas para trasladar mobiliarios a otros municipios; aunque manifestó desconocer con exactitud los destinos de las familias que deciden vender sus propiedades.

Durante el primer trimestre del año, la dirección ha procesado 195 permisos, 13 más con respecto al mismo período de 2014. La cifra aportada se trata de un subregistro, pues no todos deciden formalizar el trámite ante este organismo.

En El Hatillo, los permisos otorgados para mudanzas rondan los 100 en lo que va de año, de acuerdo con información aportada por la Coordinación de Vialidad y Transporte.

Entre los problemas principales de la población, que pudieran justificar su éxodo, la "Encuesta Sobre Condiciones de Vida Venezuela 2014" realizada por las universidades Simón Bolívar, Central de Venezuela y Católica Andrés Bello, revela que a 80% de la población no le alcanza el dinero para comprar comida.

El estudio divulgado esta semana asegura que 51% de los habitantes no tiene acceso a servicios locales de salud, lo que equivale a más de 15 millones 266 mil personas. Mientras 73% vive sin capacidad de ahorro, lo cual significa que el país hay más de 22 millones de venezolanos con dificultades presupuestarias.

Menos vecinos

Enrique Cárdenas, presidente de la Asociación de Residentes de las Urbanizaciones de Altamira y La Castellana, afirma que en los últimos tres años las cuentas inactivas de la asociación han crecido 13%, lo que, a su juicio, sugiere tres cosas: que los vecinos se han ido del país; que han perdido el interés por los asuntos vecinales o que tienen problemas económicos y no pueden pagar la cuota por la membresía. "De 1500 miembros que cancelaban ahora lo hacen 1300", precisa e indica que en un trimestre pueden emitir hasta 500 cartas de residencia, un documento indispensable para realizar trámites en embajadas o apostillar documentos en la Cancillería de la República.

José Antonio García, presidente de la Asociación de vecinos de Terrazas del Ávila, indicó que, desde 2013, 52 familias se han marchado de la urbanización a otros países, de las cuales 32 emigraron para España y 20 para Estados Unidos.

Relató que en los primeros cuatro meses de este año 11 jóvenes profesionales han emigrado en grupo a países latinoamericanos para asumir presuntas oportunidades de trabajo que permitan su desarrollo.

La conducta hostil de los nuevos habitantes, en muchos casos crea disgusto a los residentes, lo cual genera confrontación y conflictos vecinales. "Ello va en contra de las normas de convivencia de la urbanización", afirma. José Echezuría, líder vecinal de Santa Mónica, asegura que muchos propietarios han contraído grandes deudas en la residencias por dejar sus inmuebles abandonados. "Tenemos problemas para cuadrar las cuentas del edificio. De 24 familias que residen en el inmueble Canta Claro, cinco están en mora y tres se marcharon ", dice. Aunque no existe un registro oficial sobre la cantidad de venezolanos que han dejado el país, la fuga de talento humano, el vacío de contribuyentes y el cierre de empresas son algunas de las consecuencias desencadenadas por el fenómeno.

El subdirector de las Rentas Municipales de Chacao, Carlos Raúl González, sostuvo que el año pasado hubo una disminución de los impuestos aportados por las aerolíneas y las empresas concesionarias en el municipio, pues algunas de ellas se que se marcharon de la localidad.

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Invertir en propiedades Miami

Sol, playa y ladrillos. El mercado inmobiliario de Miami
presenta un gran número de opciones. Foto: Bloomberg.

Como Invertir en propiedades en Miami y no morir en el intento

Las liquidaciones han quedado sólo para los shoppings. Tras casi tres años de apreciación de valor, no es nada fácil encontrar gangas en el mercado inmobiliario del Sur de la Florida. Aunque las oportunidades siempre existan. 

De acuerdo al Miami Association of Realtors, asociación que nuclea a
31.000 agentes inmobiliarios, en enero de 2014 la cantidad de casas vendidas subió un 9,8 por ciento frente a enero de 2013; mientras en condominios la subida fue del 12,9 por ciento, pasando de 1.124 ventas a 1.269 en enero de este año. 



Esto es apenas una muestra de lo que viene sucediendo en los últimos años.
Según esta asociación, hace 26 meses que los precios vienen en ascenso para las casas, y 31 meses para los condominios. 

Mientras el mercado de real state de Miami continua fortaleciéndose, el inventario también está subiendo. Empieza a existir mayor balance entre compradores y vendedores. El precio medio de la venta de condominios pasó en el ultimo año de 155.000 a 186.000 dólares. El precio promediode ventapasó de 290.378 a 361.000
dólares en el mismo período. 

“Los precios seguirán manteniendo una tendencia al alza en 2014 aunque la gran cantidad de proyectos comprometidos (pre-construcción) constituye un empujón en el lado de la oferta que debe atenuar el crecimiento de los precios. Puede ser un año muy interesante para invertir dadas las favorables perspectivas del mercado”, explica FelixLopez, presidente de Saggio Realty. 

Algo volvió a la normalidad en las calles de Miami. Son las grúas y los ruidos de los motores trabajando, mostrando gigantografías de lujosos rascacielos, o comunidades modernas con jardines, viviendas y
comercios. Una pujanza que desde 2009 y por un par de años, había desaparecido por completo. 

El inventario de condominios a la venta creció un 20,1 por ciento en el último año. De  2.790 unidades a vender en enero de 2013, pasó a 3.352 doce meses después.  Esto es gracias a los miles de condominios en preconstrucción que se están volcando al mercado, sumado a que los precios ya han
llegado a un nivel más que suficiente para que los propietarios vean que se ha recuperado su valor y consideren que es buen momento para vender.

"El precio medio de la
venta de condominios pasó en el último año de 155.000 a 186.000 dólares.

“Estamos viendo un mercado muy sólido debido a que más del 50 por ciento de las compras se hacen en efectivo y esto elimina mucho el riesgo de que el mercado pueda caer en un futuro, a diferencia de los tiempos pre-crisis donde la gran mayoría de las compras se hacían con financiamiento”, asegura Lopez. 



Una visión similar arroja Carlos Rosso, Presidente de la División de Condominios de Related Group. “Tras la crisis, no sólo cambió el mercado sino también la forma de invertir y la percepción. Los compradores son más sólidos”, afirma. 

El desarrollador está vendiendo cada vez  más departamentos en preconstrucción o “de pozo”. En esta nueva etapa del mercado inmobiliario, hay más cash y depósitos. “Algo interesante que está pasando es que, aunque estamos construyendo a paso más lento que antes, si antes se vendía un departamento con un 20 por ciento de depósito, ahora se hace hasta con un 80 por ciento de la unidad paga antes de que terminemos el edificio”,ejemplifica. 

El mercado inmobiliario está creciendo a paso firme y con futuro promisorio. Desde la crisis del 2009 al día de hoy, Miami ha repuntado y su desarrollo se ve en todos los ámbitos. Desde la construcción en general, a la instalación de buenos restaurantes, hoteles y el crecimiento de la oferta cultural. Por ejemplo, con la llegada de Art Basel y la inauguración del museo Perez Art Museum, hay un antes y un después. “Miami ha madurado mucho como ciudad y se ha ido sofisticando”, resume Rosso, y agrega que “el valor por m2 ronda los U$S 4.000/ 4.500, dependiendo de la zona. Es así una ciudad barata en comparación a otras ciudades como Sao Pablo o Bs As, o mismo dentro de EEUU como Nueva York o Chicago”. 

Hacia arriba. Los precios de los condominios fueron remarcados en el último tiempo. Foto: Archivo Apertura. 

Desde Fortune International, su fundador Edgardo De Fortuna cuenta que las ventas de pre-construcción están dominando el mercado. El comprador tiende a ir por el producto más nuevo, el  más tecnológico y creativo. 

“La demanda de Miami viene de todas partes del mundo, incluyendo de Estados Unidos, que es de nuevo, muy fuerte. Los precios están ahora por encima de los que teníamos antes de la crisis, en la mayoría de los mercados Sub Miami (Beach, Aventura, Doral). En Fortune tenemos una gran variedad de este tipo de proyectos como Nine Mary Brickell, SLS, 1 Hotel &Residences y Jade Signature” dice De Fortuna. 

Fijar un valor por metro cuadrado es una tarea difícil. Mientras TheRelated está ofreciendo en el mercado edificios como BrickellHeights, o Paraíso Bay con vistas panorámicas a Biscayne Bay (aquí adquirieron su piso celebridades como Manu Ginobili o David Guetta), con un costo de 5.000 dólares el metro, Fortune International ofrece Jade Signature
sobre la arena de SunnyIsles, con valores de 14.000 dólares el metro y más aún, lo que disparapor el cielo cualquier promedio posible. 

Lo mismo sucede en edificios ya construidos. En BalHarbour, complejos como St Regis tienen
unidades de U$S15.000 el metro cuadrado, CanyonRanch en Miami Beach a U$S 10.000; o Akoya en U$S 7.000.“Tomar un precio promedio puede resultar arbitrario. Depende la ubicación, en el caso de estar sobre la playa si da al
frente o al mar, si permite o no la renta temporaria, o en qué estado está el edificio”, afirma Marlis Smith, realtor que trabaja en la venta de usados y preconstrucción con una importante cartera de clientes argentinos. Y muestra unidades listadas en edificios estándar sobre la playa a U$S 3.000 el metro,  como BurleighHouse o el Seacost de
aproximadamente 100 metros cuadrados y vistas al frente o parciales al mar. “También se pueden conseguir unidades más económicas alejadas del mar, aun con vistas a canales o a la bahía”, apunta. 

Para Smith, las zonas más convenientes a comprar están al norte de SunnyIsles. “Hallandale y Hollywood tienen unidades sobre la playa, a valores más bajos que SunnyIsles. Es una zona que está
renovándose y donde se están construyendo grandes complejos como Margaritaville y Costa Hollywood”, señala.

"Desde la crisis del 2009 al día de hoy, Miami ha repuntado y
su desarrollo se ve en todos los ámbitos.

ElíasPerchik, CEO de Remates Miami asegura que los valores de las propiedades especialmente sobre la playa, ya han superado  y por mucho margen, los precios anteriores a  la crisis. “Ya es escasa la tierra en primera línea y ese es el principal atributo de la suba.Antes de la crisis uno
podía comprar departamentos de primera categoría a estrenar por 11 mil dólares el metro, luego en la crisis ese mismo producto estuvo en 5000 y ahora solicitan desde 14000.Indudablemente que la preconstrucción nos trae un inmueble con un concepto innovador pero que no siempre es el mejor negocio, hoy día hay 25 mil unidades que se están preparando para salir al mercado”,
explica. Para Perchik, hay muchas más posibilidades de hacer negocios en unidades usadas, y enumera zonas con potencial como Bay Harbour, oSingerIsland
(Palm Beach). 

Jorge Arvelo, presidente de Arvelo Accouting& Consulting Group, aconseja a sus clientes extranjeros que adquieren propiedades en Estados Unidos, que antes de comprar tengan en cuenta ciertos gastos potenciales como gravamen a la propiedad (indica que el Gobierno le pone una cláusula en el Registro de la Propiedad en donde tiene impuestos atrasados); impuestos sobre el bien (varían por zona y por el tipo de estructura); impuestos del condado o ciudad en donde se encuentra la propiedad; y averigüen si el dueño anterior tiene deuda en sus cuotas de mantenimiento, ya que hay que pagar la deuda completa al hacer la transacción. 

“Existen varias figuras jurídicasa considerar y depende de muchas variables.  Nosotros
siempre preguntamos el propósito, quienes están involucrados (si son familia, amigos, etc.) si piensan vender, rentar, vivirla o solo parainversión futura.  En adición es importante aclarar si desean que la entidad a crear pague sus propios compromisos contributivos al gobierno o si los dueños van a ser los responsables.  Las respuestas a estas preguntas determinan la entidad que se debe crear para comprar un departamento. Las LLC (LimitedLiability Corporation, por sus siglas en ingles)son muy populares por ser simples en su creación y no son costosas, pero hay que considerar que los miembros de la entidad están obligados a declarar impuestos.  Es aquí cuando puede cambiar una decisión de crear una LLC o una corporación regular”, asegura Arvelo. 

Según comenta, a veces le pasa que evalúa cada caso individualmente y se enfrenta al hecho de que los clientes vienen con una información que otro inversionista les proveyó, pero no
necesariamente les aplica ya que cada caso es distinto. 

Según la figura
jurídica con la que se compre, los impuestos que se pagarán después al generar una renta o una ganancia en la venta. 

“Si renta, ganó dinero y creó una LLC, va a tomarse en consideración el porcentaje de impuestos del individuo, el cual varía si es casado, soltero, con dependientes, etc.  Me podría arriesgar a decir que va a ser menor de un 12 por ciento a menos que el ingreso recibido sea material, lo cual puede subir su porcentaje.  Ahora bien, si crea una corporación se va a pagar entre un 33 a un 35 por ciento de la ganancia (deduciendo gastos) pero los dueños no pagan contribuciones”, explica. 

En relación a la venta, nuevamente  hay diferencias cuando es una empresa la que vende o es una persona natural.  “Normalmente las empresas son entidades con base en Estados Unidos y por tal motivo su retención es menor o ninguna. Pero cuando es un extranjero no residente las instituciones financieras retienen una buena cantidad, la cual es cercana al 20 por ciento”, cuenta Arvelo. 

La ciudad de Miami ocupa el segundo puesto de ventas inmuebles en los Estados Unidos y
posee el tercer lugar como el Dowtown más poblado del país. Los principales inversionistas extranjeros hoy provienen de Brasil, Venezuela y Argentina. Fueron los “latinoamericanos ricos”, como les dicen, quienes ayudaron a resucitar rápidamente el mercado.Y Miami volvió a ser pujante y poderosa como era. O más aún. 

Opciones en preconstrucción 

Brickell Heights: Un condominio
ubicado en Brickell, compuesto por dos torres diseñadas por David Rockwell, con más de 690 unidades residenciales, con espacios de oficinas, restaurants
galardonados, espacios de recreación para grandes y niños y espacios de arte. Aún quedan por venderse algunas unidades en la primera torre. Su costo ronda
los U$S 5.000 el m2. 

Paraiso Bay: Dos torres, 55 pisos y 345 residencias de entre 1 y 4 dormitorios, todos con vistas panorámicas a Biscayne Bay. Diseñado por la galardonada firma de arquitectos Arquitectonica.Entre las amenities se incluyen piscinas, cabañas, gimnasio, spa, jacuzzi, un salón de fiesta, cine privado, canchas de tenis y servicios de valet parking y seguridad. Su costo
ronda los U$S 5.000 el m2. 

Hyde Beach: 
Es undepartamentosobre la playa que puede alquilarse por día. Cuando va el propietario tiene todos los servicios y comodidades del resort (conserjería, housekeeping, roomservice...etc) Y luego, la administración se ocupa de su renta y mantenimiento.Su costo ronda los U$S 6.000 el m2. 

Nine at Mary
Brickell: Torres residenciales, 30 unidades disponibles por piso y serán vendidas en formato de una, dos o tres habitaciones, con un tamaño de 70 a 195 metros cuadrados. Valor del m2: U$S 4.500 

Jade Signature: En SunnyIsles, cuenta con el diseño del estudio Herzog& de Meuron Vistas al mar, amplias terrazas. Acceso al resort, jacuzzi, piscinas.  Jade Signature ofrece instalaciones lujosas para todas las edades. El spa y la terraza de agua ofrecen instalaciones únicas incluso para un spa tradicional, como un baño turco, estimulantes duchas tropicales, camillas para masajes frente al mar y una plataforma de yoga rodeado de un jardín Zen. Valor del m2: U$S 13.000. 

- Que hay que saber:

El comprador no paga comisión de inmobiliaria. Esto sólo se le cobra al vendedor, y es del 6 por ciento.

La escritura, llamada closing, tiene gastos que rondan entre el 1 y 2 por ciento del valor de la transacción.

Cuando la propiedad se alquila, el dueño sigue siendo el responsable de pagar las expensas.

Toda propiedad tiene un impuesto inmobiliario, que ronda
aproximadamente el 2 por ciento del valor fiscal (que a veces es menor que el valor real).

Tomado de : apertura.com

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Pasos para vender un Inmueble

Pasos recomendados  por la Cámara Inmobiliaria de Venezuela  para vender un Inmueble: 1.- Estime apropiadamente el costo del esfuerzo que Ud. habrá de iniciar. Por ello nos referimos a que si Ud. trabaja o puede trabajar en su campo de experiencia, el costo relacionado con el tiempo que piensa invertir en el proceso de la venta de un inmueble, el costo de las publicaciones, etc, debe ser tomado en cuenta a la hora de estimar su verdadera ganancia.  2.- Determine el valor del mismo en función de los factores de mercado, de reposición y renta. Analice cuidadosamente la ubicación del inmueble y compárela con otros en la zona que también se están vendiendo para obtener las ventajas comparativas y competitivas del inmueble que Ud. desea ubicar. 3.- Estudie la velocidad de venta en la zona a través de las operaciones llegadas a término registradas en la Oficina de Registro Subalterno correspondiente. Ello le dará un indicativo de en cuanto tiempo, en promedio deberá materializarse la operación y si los inmuebles de la zona tienen alta o baja demanda.  4.- Realice una inspección cuidadosa del inmueble para determinar qué tipo de reparaciones y remodelaciones deberá hacer y cuál es el costo estimado de las mismas para que el inmueble sea considerado el más atractivo de los que se están vendiendo en la zona.  5.- Abra un expediente completo donde deberá tener toda la documentación e información del inmueble:  a.- Su(s) propietario(s) y la operación que desa realizar a fin de garantizar el saneamiento de la Ley.  b.- Documento de Propiedad  c.- Certificación de Gravámenes  d.- Tradición Legal de la propiedad del inmueble  e.- Solvencias y recibos de serviciospúblicos f.- Plano del Inmueble distribución, ambientes, etc.  g.- Plano de Ubicacion.  h.- Si es propiedad horizontal, necesitará adicionalmente el documento de condominio, solvencia del mismo y recibos cancelados en original  i.- Fotocopia de la cédula del propietario, estado del mantenimiento del inmueble en particular y del condominio en general, amenidades del condominio, puestos de estacionamiento, maletero, etc.  6.- Cuando comience a recibir llamadas, tenga en cuenta que muchas serán de curiosos o amigos de lo ajeno, investíguelos y fíltrelos antes de darles acceso a su inmueble.  7.- Una vez que inicie el recorrido por el inmueble, siga la secuencia lógica dependiendo si el visitante es hombre o mujer. Estudie la presentación del inmueble con anterioridad, destaque las ventajas competitivas y comparativas del inmueble. No discuta con el cliente si este hace comentarios desagradables relacionados con el estado de mantenimiento o decoración del inmueble, recuerde que su intención es vender su inmueble, no sus gustos. Aplique las técnicas de negociación y argumentación.  8.- Cuando ya tiene un cliente y comienza el proceso de negociación definitivo, tenga cuidado de plasmar todo en el papel, no deje cabos sueltos. Precise fechas y montos sin que haya lugar a dudas. Cuando vaya a la opción de compra, consulte su abogado de confianza para que le redacte dicho documento. Lo mismo vale cuando se vaya a redactar el documento definitivo de compra-venta. Verifique que el cheque esté bien emitido antes de firmar el documento final.

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Cronograma de Exámenes para obtener la autorización de Agente de Seguros 2015

Finanzas Digital/Sudeaseg.- Cronograma de los Exámenes de Competencia Profesional para obtener la autorización para actuar como Agente de Seguros para el año 2015; dando cumplimiento al artículo 13 de las “Normas para la presentación del Examen de Competencia Profesional para obtener la autorización para actuar como Agente de Seguros”, publicadas en  la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.613 de fecha 10 de febrero de 2011. Siendo este:

Enero:
Examen Ordinario: 09 de Enero del año 2015.

Febrero:
Examen Ordinario: 06 de Febrero del año 2015.

Marzo:
Examen Ordinario: 06 de Marzo del año 2015.
Exámenes Extraordinarios: serán aplicados en la ciudad de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, la semana del 09 al 13 de Marzo del año 2015.

Abril:
Examen Ordinario: 10 de Abril del año 2015.

Mayo:
Examen Ordinario: 08 de Mayo del año 2015.

Junio:
Examen Ordinario: 05 de Junio del año 2015.

Julio:
Examen Ordinario: 03 de Julio del año 2015.
Exámenes Extraordinarios: serán aplicados en la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, la semana del 13 al 17 de Julio del año. 2015.

Agosto:
Examen Ordinario: 07 de agosto del año 2015.

Septiembre:
Examen Ordinario: 04 de septiembre del año 2015.

Octubre:
Examen Ordinario: 02 de octubre del año 2015.

Noviembre:
Examen Ordinario: 06 de noviembre del año 2015.
Exámenes Extraordinarios: serán aplicados en la ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, la semana del 16 al 20 de Noviembre del año 2015.

Diciembre:
Examen Ordinario: 04 de diciembre del año 2015.

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Informe del Sector Seguros Venezolano a enero 2015

Caracas/Finanzas Digital.- Los indicadores que establecen un análisis del Sector Seguros Venezolano se presentan en el siguiente informe de SOFTline Ratings, realizado a partir de la evaluación financiera, procesada a través del sistema SAIF, de 46 compañías que componen el Sector Seguros Venezolano, no se incluyó la información correspondiente a las empresas La Occidental y  La Regional de Seguros debido que a la fecha no han consignado el estado financiero analítico ante la Superintendencia de la Actividad Aseguradora.

El Activo Total de las compañías de seguro venezolanas se ubicó al mes de ENERO 2015 en Bs. 154.051 millones, lo que se traduce en un incremento de Bs. 11.216 millones (7,85%) respecto al pasado mes y un incremento de Bs. 73.464 millones (91,16%) con respecto a ENERO 2014.

Los Siniestros totales al mes de ENERO de 2015 alcanzaron la suma de Bs. 25.737 millones (un incremento de 30,52% respecto a ENERO de 2014). Los Gastos totales del sector asegurador (gastos de comisión, adquisición y administración) al mes de ENERO de 2015 totalizaron Bs. 4.319 millones, reflejando un crecimiento de 98,13% con respecto a ENERO de 2014.

El conjunto de contribuciones económicas percibidas por el sector de seguros ubica las Primas Netas Cobradas en Bs. 12.865 millones en ENERO 2015, con un crecimiento de Bs. 4.878 millones (61,07%) con relación a ENERO 2014. Dentro de las empresas líderes en este segmento encontramos a: Seguros Caracas (18,24%), Seguros Mercantil (15,17%), Mapfre Seguros (8,05%), La Previsora (6,13%) y La Pirámide (5,95%).

Ver Informe Sector Seguros Enero 2015

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