7 consejos para invertir en Miami

Si decide comprar una vivienda al sur de Florida tenga en cuenta estos tips para rendir mejor su dinero y lidiar con el proceso legal en Estados Unidos.

1. Cuente con una red de amigos o conocidos

Producto de la crisis hipotecaria de 2008,
los precios de las propiedades en algunas
zonas en Estados Unidos han caído en
picada y todavía no se han recuperado. Esta
 situación hace que el metro cuadrado de un
 departamento en Miami, a pocos metros de la 
playa, valga lo mismo que el metro cuadrado de una urbanización en Caracas.

Debido a la crisis económica que padece el país, muchos inversores venezolanos se encuentran hoy en día invirtiendo sus ahorros en el mercado inmobiliario de Miami y, dado que las reglas de juego tienen muchas diferencias con las locales, el intercambio de información es una pieza clave en el proceso de aprendizaje que finaliza con la compra exitosa del inmueble como inversión.

Hacer fluir la información con un grupo de personas que estén haciendo lo mismo o que se encuentren interesados en hacerlo se vuelve una pieza importante en este engranaje.

2. Arme un buen equipo de asesores

Para pdoer realizar operaciones inmobiliarias en Estados Unidos, el interesado en invertir en bienes raíces necesitará un agente inmobiliario, un abogado y dos contadores (uno en Venezuela y otro en EE.UU). Los contadores y abogados deben cobrar sólo cuando la operación llega a buen término, de manera de tener alineados sus objetivos con los de su cliente.

3. Conozca el esquema operativo

Sepa que el mecanismo para adquirir un in-mueble en Estados Unidos es distinto al que
estamos acostumbrados en venezuela. En
primer lugar, debe tener en cuenta que una
compañía de títulos administrará el dinero
que invertirá para el inmueble. A fines prácticos, esto es como si un notario retuviese su
capital y solamente efectuará el pago al vendedor una vez que se haya verificado que ese dinero esté “limpio” y usted esté libre de deudas, embargos o inhibiciones de ningún tipo.

Al verificar el origen de los fondos, el notario detallará todos los gastos vinculados a la operación de compra como comisiones, gastos administrativos, gastos de procesamiento e impuestos.

Una vez satisfechos todos los requisitos y aprobados los gastos se procede a formalizar la operación. El título de compra se emitirá a los 30 días aproximadamente.

Luego , es necesario abrir una cuenta bancaria con domicilio en EE.UU, ya que es allí donde se depositarán los valores y desde allí se emitirán los pagos de expensas, seguros, impuestos y demás.

5. Analice los costos y utilice los comparables

El correcto análisis de los costos puede ser de vital importancia para el éxito o fracaso de la operación. En primer lugar, es útil observar cuidadosamente el valor de las comisiones y los impuestos, ya que estos son valores que el comprador deberá pagar cuando la unidad esté vacante y también cuando esté alquilada, (en Estados Unidos se alquila, en general, libre de gastos).

Además, hay que considerar que el vendedor paga comisiones de compra/venta. Con respecto a las referencias, siempre es aconsejable pedir comparables de unidades similares a las que se quieren comprar para saber si está pagando caro o barato de acuerdo a los valores del presente.

También se suelen pedir valores históricos de la unidad, así como también de otras similares, pero aquí es necesario hacer una aclaratoria: que una casa o departamento haya tenido un valor de 200.000 dólares antes de la explosión de la burbuja de las hipotecas hace apenas tres años, no quiere decir que vaya a volver a ese valor en corto, mediano o largo plazo.

Si bien los análisis coinciden en que actualmente, en términos históricos, los precios de las propiedades en miami están baratos, también es verdad que los valores durante la formación de la burbuja (2003 – 2008) eran totalmente irreales y no hay ninguna razón para pensar que estos pueden ser alcanzados nuevamente.

6. Calcule la tasa de rendimiento neta

Se recomienda siempre calcular la tasa de rendimiento que se obtendrá tras la deducción de todos los gastos. Se debe incluir entre los mismos, la disponibilidad, que es el tiempo teórico que la unidad puede quedar vacía (5 a 10% del tiempo).

Al calcular el monto de la inversión hay que contemplar (además de impuestos y comisiones de mantenimiento) un aspecto que suele ser relegado y que puede modificar a la baja del rendimieto final: arreglos al comprar y refaccionar la unidad y arreglos de mantenimiento, como por ejemplo la pintura, cambio de alfombra, reparación de aire acondicionado, etc. Estos gastos corren en Estados Unidos por cuenta del dueño y no del inquilino.

Es importante tener en cuenta que los departamentos más baratos, si bien se puede pensar que dejan más rentabilidad, son más caros de administrar, dado que suelen haber mayores costos de mantenimiento.

7. Conocer las operaciones inmobiliarias más populares

En Estados Unidos, existen dos modalidades de operaciones inmobiliarias muy populares. La REO (Real Estate Owned). Este tipo de operaciones ocurre cuando los bancos, luego de que los ex propietarios no cumplieron con el pago de su hipoteca, ejecutan las propieda- des, y termina siendo el mismo banco el que adquiere el inmueble en el remate.

Estas propiedades están en poder de los bancos y son ofrecidas al mercado a través de diferentes agentes inmobiliarios (listing agents). La unidad es colocada a la venta a un precio bajo, generando varias ofertas por parte de diferentes compradores potenciales. Los apartamentos o casas suelen venderse por encima del valor ofrecido inicialmente.

Short Sale: en este tipo de venta el dueño de la propiedad debe al banco más de lo que la propiedad vale hoy en el mercado (underwater). Entonces, el vendedor ofrece su unidad en valores actuales de mercado siendo condición sine qua non para que la aprobación se realice, la aprobación del banco.

Este tipo de operaciones lleva un proceso largo y tedioso, y realmente pone a prueba la paciencia del comprador. No hay que olvidarse de que, a la hora de aprobar la operación, el banco va a estar asumiendo cuantiosas pérdidas registrando, a la baja, dicho préstamo a su activo. Más información en lanacion.com