lunes, 14 de septiembre de 2015


Importancia de los estados financieros:

Aunque no lo creas, existen muchas personas relacionadas con tu empresa que necesitan de esta información para tomar decisiones más adecuadas con respecto a tu negocio; en este caso se encuentran los bancos, clientes, proveedores, acreedores, y accionistas, entre otros.

Todas estas personas se conocen como usuarios de la información, y la información útil para la toma de decisiones se llama información financiera, misma que comprende ciertos documentos básicos, los cuales se denominan estados financieros.

Los estados financieros proporcionan a sus usuarios información útil para la toma de decisiones

Es esa la razón por la cual se resume la información de todas las operaciones registradas en la contabilidad de un negocio para producir información útil en la toma de decisiones.

Los estados financieros provienen del resumen de la información contable.

Como te puedes imaginar, cada usuario utiliza la información para contestarse diferentes preguntas. Por ejemplo, mientras a los bancos les interesa saber si podrás pagar lo que debes en forma oportuna, a los accionistas les interesa saber cuánto están ganando o perdiendo en su negocio.

Debido a que cada usuario está interesado en diferentes aspectos de la empresa, es lógico pensar en elaborar estados financieros útiles para cada usuario.

Lo anterior es prácticamente imposible, de ahí que existan estados financieros por cada empresa que incluyan toda la información necesaria para la toma de decisiones de cualquier usuario. Por ello, esta información debe ser ordenada y presentada en forma convencional y equiparable de una empresa a otra.

Estados financieros básicos

Los principales estados financieros que ayudan a conocer la situación financiera de una empresa son los siguientes:

1. Balance general.
2. Estado de resultados.
3. Estado de cambios en la situación financiera.
4. Estado de cambios en el capital con

Balance general

Es el estado financiero que muestra los activos, pasivos y el capital contable de una empresa a una fecha determinada.

En este estado financiero se muestra cómo están distribuidos los bienes de una empresa (activos), cuánto se debe (pasivos), si las deudas son a corto o largo plazos, cuánto dinero han invertido los socios en la empresa (capital contable), etcétera.

Como puedes suponer, la situación financiera de una empresa cambia día a día e incluso, cada vez que se realiza una operación, por lo que debes tener cuidado al tomar decisiones basadas en estados financieros que no sean recientes (5 ó 6 meses como máximo).

El balance general es como una fotografía financiera de la empresa, es decir, al día que se elaboró, la empresa tenía esos activos, pasivos y capital contable; pero al día siguiente, esta situación pudo haber cambiado por las operaciones que se realizaron ese mismo día.

Un balance general es como cuando nos toman una fotografía un día, y al día siguiente nos cambiamos de ropa, de peinado, etc. Si nos tomaran una nueva fotografía, ésta sería diferente.

Conceptos que se incluyen en el balance general

Activo. Son todos los bienes y derechos que posee una empresa. Por ejemplo, los activos de una escuela pueden ser las bancas, pizarrones, escritorios, terreno donde está la escuela, el edificio, etcétera.

El activo se divide en los siguientes tres grupos:

a) Activo circulante. Se encuentra representado por el dinero en efectivo todas aquellas partidas que se pueden convertir en efectivo en un plazo menor a un año.
b) Activo fijo. Son los bienes necesarios para realizar los objetivos de la empresa y por tal motivo tienen un carácter de permanencia dentro de la empresa.
c) Activos intangibles o activo diferido. Son erogaciones que se traducirán en beneficios o servicios futuros, como los gastos de organización y de instalación, patentes, marcas, etcétera.

Pasivo. Son todas las obligaciones que tiene una empresa.

El pasivo se encuentra dividido en dos grupos:

a) Pasivo a corto plazo. Son aquellas deudas cuyo vencimiento será en un plazo igual o menor a un año.
b) Pasivo a largo plazo. Son aquellas deudas cuyo vencimiento se dará en un plazo mayor a un año.

Las obligaciones o deudas de una empresa se llaman pasivos y pueden ser a corto o a largo plazos.

Capital contable. Se integra con el capital social, sumado o restado con los resultados de ejercicios anteriores (ya sean utilidades o pérdidas), así como los resultados del ejercicio.

Así pues, el capital contable se divide en dos grupos:

Capital contribuido. Como su nombre lo indica, es el dinero que ha sido contribuido o aportado para la realización de las operaciones de la empresa; tal es el caso del capital social, las donaciones y la prima en venta de acciones.

Capital ganado. Es la parte del capital contable que proviene de los resultados obtenidos por la empresa.

A las aportaciones de los socios más los resultados de ejercicios anteriores más los resultados del ejercicio se les llama capital contable

Estado de Resultados

El estado financiero que muestra los ingresos y egresos de una empresa un periodo determinado.

A diferencia del Balance General, éste es un estado financiero dinámico, ya que abarca las operaciones desde una fecha hasta otra fecha, dentro del mismo año.

Es decir, el Estado de resultados muestra la cantidad total de ingresos y egresos desde el primero hasta el último día del periodo que abarca.

Es como hacer cuentas al final de un determinado periodo para ver si ganamos o perdimos, para lo cuál es necesario saber cuánto vendimos y cuánto gastamos.

Conceptos que se incluyen en el Estado de Resultados

El estado de resultados es dinámico y muestra los ingresos y egresos de un periodo de una empresa

Ingresos. Los principales conceptos por los que una empresa puede tener ingresos son los siguientes:

Ventas de bienes y servicios que constituyen la actividad preponderante de la empresa.

Ingresos por el cobro de intereses o ventas de activo fijo, es decir, aquellos ingresos que, aunque no se derivan de la actividad preponderante de la empresa, deben considerarse en el estado de resultados.

Egresos. Las erogaciones que tiene una empresa se pueden clasificar como costos o gastos, los cuales se mencionan a continuación;

Costo de ventas. Es el costo de la materia prima, más la mano de obra necesaria para producir los bienes y servicios que vende una empresa.

Gastos. Los gastos de una empresa se pueden clasificar en tres grupos, que se mencionan a continuación:

Gastos de venta. Son todas las erogaciones necesarias para poder realizar la venta de los bienes o servicios de una empresa como, por ejemplo, gastos de publicidad, fletes, comisiones a los agentes de ventas, etcétera.

Gastos de administración. Son todas las erogaciones necesarias para la administración de una empresa.

Gastos financieros. Son todas las erogaciones de una empresa relacionadas con el pago de intereses.

Existe una relación entre el Balance general y el Estado de resultados; dicha relación consiste en que del Estado de resultados se obtiene la utilidad o pérdida del ejercicio que forma parte del Balance general y específicamente del Capital contable.

Estado de cambios en la situación financiera con base en el efectivo

Este estado financiero muestra los cambios de una empresa en cuanto a la distribución de sus recursos económicos, así como en sus obligaciones y su capital.

Al igual que el estado de resultados, es un estado financiero dinámico, ya que muestra los cambios sufridos en un periodo determinado.

Estado de cambios en el capital contable

Como su nombre lo indica, este estado financiero muestra los cambios existentes en la integración del capital contable, tal es el caso de incrementos en el capital social, utilidades acumuladas, dividendos pagados, etcétera.

Al igual que el estado de resultados y el estado de cambios en la situación financiera, es un estado financiero dinámico, es decir, muestra los cambios sufridos en un periodo determinado.

La información financiera como punto de partida para planear el futuro

Como sabemos, la contabilidad registra los hechos del pasado y los resume en los estados financieros, para que mediante el análisis financiero podamos basarnos en la información del pasado con el fin de planear el futuro.

Así pues, las cifras contenidas en los estados financieros pertenecen al pasado y, desafortunadamente, no se pueden modificar. Sin embargo, mediante el análisis financiero se pueden tomar decisiones para remediar algunos errores del pasado.
Definición de análisis financiero
Los estados financieros proporcionan información del pasado de una empresa con el fin de facilitar la toma de decisiones para el futuro.

El análisis financiero. Consiste en el uso de ciertas herramientas y técnicas que se aplican a los estados financieros para obtener algunas medidas y relaciones que facilitan la toma de decisiones.

El análisis financiero tiene varios propósitos, entre los cuales podemos mencionar los siguientes:

  • Obtener una idea preliminar acerca de la existencia y disponibilidad de recursos para invertirlos en un proyecto determinado.
  • Nos sirve para darnos una idea de la situación financiera futura, así como de las condiciones generales de la empresa y de sus resultados.
  • Podemos utilizarlo como una herramienta para medir el desempeño de la administración o diagnosticar algunos problemas existentes en la empresa.

Como sabemos, la mejor forma de evaluar el desempeño de la administración de una empresa, es mediante el análisis de las utilidades, las cuales pueden incrementarse a través del manejo adecuado de los recursos que una empresa dispone, y esto solamente se puede medir mediante el análisis financiero.

Como puedes observar, el análisis financiero es una herramienta muy útil para contestar algunas preguntas que nos hacemos con frecuencia, entre ellas las siguientes:

¿Cómo ha venido operando la compañía a lo largo del tiempo y cómo se ha comportado recientemente?
¿Cuáles son las expectativas para el futuro cercano de mi negocio?
¿Cuál ha sido el comportamiento de las utilidades? ¿Han crecido, han permanecido constantes o han disminuido? ¿Muestran algún cambio significativo?
¿Cuál es la situación financiera de mi empresa hoy en día?
¿Cómo es la estructura de capital de la compañía? ¿A qué riesgos se enfrentan los socios de la empresa?
¿Cómo está mi empresa, comparada con otras dentro del mismo ramo industrial?

Clasificación de las técnicas de análisis financiero

El análisis financiero se puede clasificar de acuerdo con el tipo de información con que se está trabajando; así, por ejemplo, hacemos análisis vertical cuando trabajamos con los estados financieros de una empresa de un mismo año, y se lleva a cabo un análisis horizontal cuando se trabaja con estados financieros de varios años.

El análisis financiero puede ser vertical u horizontal, dependiendo de los objetivos del análisis

Cuando realizamos un análisis vertical, deseamos resolver algunas dudas relacionadas con la situación financiera presente de nuestra empresa. En cambio, cuando efectuamos un análisis horizontal, deseamos conocer su comportamiento histórico.

Conceptos que definen la situación financiera de una empresa

Hasta ahora, hemos hablado mucho del concepto de "Situación financiera", pero no hemos explicado su significado, para que lo entiendas claramente imagínate que tienes una infección, pero no sabes bien a qué se debe y qué tan grave es, por lo que acudes a un médico para que te lo diga.

Los signos vitales financieros de una empresa son la solvencia, estabilidad, productividad y rentabilidad

Estos signos vitales son los siguientes:

Solvencia. Es la capacidad de una empresa para cumplir con sus obligaciones cuando éstas sean exigibles, ya sea en el corto o en el largo plazos.

A menudo, suele equipararse el término solvencia con el de liquidez. Esta confusión induce a error, ya que mientras la solvencia, como se menciono, mide la capacidad de pago de una empresa, la liquidez mide la cantidad de dinero en efectivo de una empresa, o la posibilidad de generarlo. Esta cantidad generalmente se mantiene en efectivo por razones de seguridad (emergencias),  para especular (aprovechar ofertas) o simplemente para realizar las operaciones normales de un negocio.

Estabilidad. Es la capacidad de una empresa para mantenerse en condiciones financieras sanas durante un periodo determinado.

Esta característica es importante, ya que de nada nos sirve saber que la situación financiera actual de una empresa es buena si no sabemos cuánto tiempo puede durar.

Productividad. Es la eficiencia con que se están utilizando los recursos de una empresa.

Rentabilidad. Mide la cantidad de recursos generados por las inversiones realizadas en un proyecto determinado.

Una vez que has realizado una exploración previa de los signos vitales de la empresa, es necesario diagnosticar esos signos vitales. Es lo que se hace en la interpretación de estados financieros, que consiste en "emitir una opinión acerca de la situación financiera de una empresa con base en los datos obtenidos en un análisis previo".

Por último, es importante señalar que si bien el análisis financiero constituye una herramienta muy útil para la toma de decisiones de tu negocio, es necesario que al tomar una decisión consideres también otros factores de carácter político, económico, social, legal, etc., que en un momento dado pueden afectar el desarrollo de tu empresa.

Es necesario que comprendas correctamente que los datos obtenidos del análisis financiero son solamente unas herramientas que te ayudarán a tomar decisiones dentro de tu empresa, pero esto no significa que basándote únicamente en la información obtenida mediante el análisis financiero puedas tomar una decisión adecuada.


Todos los Derechos Reservados © 2015 Nacional Financiera, S.N.C

martes, 11 de agosto de 2015


El Mercado inmobiliario en la Florida ha venido en franca recuperación desde la crisis del 2007, con el número de Foreclosures disminuyendo, las ventas de inmuebles aumentando y los días de inventario de las propiedades en el mercado descendiendo, lo cual está mostrando una clara tendencia al fortalecimiento del Real Estate en la zona. Podemos observar, especialmente en el área de Miami, la cantidad de nuevos proyectos que se desarrollarán en las zonas de Brickell, Downtown Miami, Edgewater, Sunny Isles y Doral. Es por esto que vale la pena mencionar cuáles son las ventajas de invertir en un proyect o en preconstrucción en el área de Miami:

1. El precio de compra se fija al momento de la reservación y este se mantiene hasta que la vivienda es entregada. Cuando la obra se concluye, el valor comercial del inmueble generalmente se ve incrementado, obteniendo así una ganancia por la valorización del mismo. En Miami los proyectos de preconstrucción tienen un rendimiento promedio de entre 25% y 30%

2. El pago del depósito para la compra, se puede realizar mediante cuotas, con lo cual el desembolso del dinero no es inmediato. Se acostumbra para estos depósitos que los developers* soliciten entre un 20% y un 50% del precio total del inmueble, fraccionado en un lapso de uno a dos años, dependiendo del tipo de propiedades que tenga el proyecto. 

Se ofrece un sistema de pago fraccionado en cuatro partes:
•   20% al momento del contrato. 
•   15% cuando se inicia la construcción. 
•   15% cuando llegue al techo del edificio  
•   50% restante se paga al momento de la entrega y cierre de la propiedad.

3. En la compra de propiedades en preconstrucción se cuenta con la ayuda de bancos o instituciones financieras aprobados por los developers del proyecto que facilitan el procesamiento y aprobación de los préstamos a largo plazo para cumplir con el pago restante de la propiedad adquirida en preconstrucción.

4. Otra ventaja de comprar en preconstrucción y en la medida que la propiedad se esta construyendo, el comprador puede proponer modificaciones a la propiedad, tanto en diseño como en acabados finales, conforme a sus necesidades, gusto y capacidad económica.

5. En Miami los developers están ofreciendo grandes incentivos para la compra en preconstrucción, como por ejemplo, mejoras en acabados finales, incluyendo alta tecnología para el hogar, colaboración monetaria al momento del cierre, puestos extras de estacionamiento, pagos de condominio y de alquiler garantizados y por adelantado, como es el caso del proyecto The Crimson en Edgewater, en donde el developer ofrece a los compradores, el pago por adelantado de dos años de renta para los que se afilian al Rental-Program.

6. Es un negocio rentable.


Por estas razónes recomendamos ampliamente la compra de preconstrucción en Mami para mayor información contáctenos!  


En Venezuela:

BEATRIZ FRATINI
BF&A
fratinibetty@hotmail.com
NOEL YEMES
INDALO ASESORES C,A
noelyemes@indaloasesores.com
MARIA RUBIANO
INDALO ASESORES C,A
mariarubiano@indaloasesores.com

En EEUU:

MAURICIO RODRIGUEZ  
TOP PRODUCERLUXURY 
Collection  Specialist
BERKSHIRE HATAWAY
Home Services
135 San Lorenzo Ave, Suite 150
Coral Gables, FL 33146
Off: 786.581.1400  Fax: 786.581.1449
Cell: 305.972.8531
Cell: +58.0414.775.0245 (Venezuela)
brokermauricio@gmail.com


sábado, 8 de agosto de 2015


Ya de lleno en el tema de los impuestos, de gran interés e importancia para el inversionista extranjero en Miami, es imprescindible hablar también sobre los impuestos municipales o Property Taxes.

Cada ciudad (o municipio) perteneciente a los condados que comprenden el área metropolitana de Miami, principalmente Miami-Dade y Broward, aplican diferentes tasas de impuesto anuales a todas las propiedades inmuebles ubicadas en su jurisdicción, sean residenciales o comerciales, e independientemente de que el propietario sea extranjero, ciudadano o residente legal americano, o si se trata de una empresa, sea ésta nacional o extranjera.  De hecho, el impuesto se aplica sobre la propiedad inmueble, no sobre el propietario, quien en consecuencia se hace responsable legal del pago respectivo.

¿Una tasa aproximada? Es difícil de precisar, pues varía de ciudad en ciudad. Como regla general calculamos el impuesto en alrededor del 2% del 80% del valor de la propiedad, fórmula puede darnos un número bastante aproximado. Los impuestos municipales son locales y van directamente a cubrir los gastos de la comunidad, como escuelas, servicio de bomberos, policía y orden público, así como vialidad, aseo y ornato de la ciudad. Cabe destacar que estos impuestos constituyen la principal fuente de ingresos de las municipalidades.

Los impuestos municipales son obligatorios.  Cada noviembre, todas las municipalidades envían la factura de Impuestos a la Propiedad correspondientes al año en curso, con plazo para pagarlo hasta abril del año siguiente. Es decir, los impuestos municipales se pagan por año vencido, con la ventaja de que si se cancelan antes del siguiente abril se gozará de un descuento, mayor mientras más temprano. Si no son pagados antes del vencimiento del plazo en abril,  el plazo máximo se extiende hasta finales de mayo. Si para entonces no han sido pagados, la ciudad podrá emitir un Certificado de Impuestos, medida que podría poner en peligro el derecho de propiedad del inmueble.

Por eso es muy importante incluir el pago de los impuestos municipales dentro de la estructura de costos de toda inversión inmobiliaria, lo que además representa una obligación moral en la contribución justa de los gastos del municipio y los muchos servicios públicos que éste presta a su comunidad.

Fuente RMR

sábado, 30 de mayo de 2015




  • Mercado inmobiliario de Miami presenta oportunidades de inversión muy favorables para los inversionistas extranjeros.(Se encuentran propiedades a valores históricamente bajos).
  • Acceso a uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos de los USA. Miami.
  • Precio por M2 más bajo en los últimos 40 años.
  • Adquisición de activos inmobiliarios devaluados con horizonte de apreciación.
  • Oportunidad de adquirir activos inmobiliarios a menor precio en comparación a Latinoamerica.
  • Acceso a financiamiento (créditos hipotecarios) con tasas de interés más bajas.
  • Fiscalidad americana muy ventajosa.
  • Plan de Inversión Agresivo para fomentar crecimiento en Miami: Para el 2020, el Departamento de Desarrollo Urbano de Miami proyecta una inversión en proyectos inmobiliarios (turísticos, infraestructura, vivienda) valorizados aproximadamente en 10 billones de dólares.(City of Miami, Miami DDA ), lo cual la redefinirá como una de las más grandes ciudades de USA.
  • Mercado segmentado hacia las rentas, debido a deterioro de crédito de la mayor parte de la población de USA.
  • Destino de preferencia de las familias latinas que consideran a Miami el lugar mas similar a su país de origen, al cual pueden considerar un hogar.
  • Cuenta con vuelos directos desde y hacia las principales ciudades de Europa y América Latina.
Fuente: miami inversiones inmobiliarias

jueves, 28 de mayo de 2015





Las cifras indican que 70% lo está haciendo para recapitalizar su dinero y 30% como segunda propiedad o plan B

Miami ocupa el segundo lugar entre los diez mejores sitios de los Estados Unidos para inversiones extranjeras en propiedades norteamericanas, según la Asociación de Agentes de Bienes Raíces para marzo de 2013. Su posición geográfica y multicultural, le ha hecho ganar el título de “La puerta de las Américas”, atractivo empresarial que se traduce en más de 1.200 empresas multinacionales que tienen sede en la ciudad.

Entre los principales inversionistas de esta zona se encuentran los venezolanos que ocupan el quinto lugar entre los países que buscan propiedades en el sur de la Florida, luego de EEUU, Brasil, Canadá y Colombia.

Para Carlos Eduardo Rojas, joven emprendedor venezolano director de Miami Riches y socio de America's Riches –empresa de corretaje y administración de propiedades para clientes internacionales en el sur de Florida-, “el retorno de inversión de comprar una propiedad al sur de la Florida es rápido y eso se debe, entre muchos factores a los grandes incentivos a la inversión foránea, facilidades que otorga el mercado, la garantía de la propiedad privada y una moneda estable.  Es por eso que la mayoría de las personas no dudan en invertir: 70% lo está haciendo para re capitalizar su dinero y 30% como segunda propiedad o plan B”.

La compra de una segunda vivienda es una opción para realizar inversiones a largo plazo y aumentar el capital patrimonial.   Invertir en Miami es una llave al continente, pero las garantías no están al azar; factores como asesoría en el tipo de inversión que se desea realizar (residencial o comercial), trámites de financiamiento en entidades bancarias en los EEUU, pago de impuestos, la administración del inmueble, entre otros son clave para una inversión segura.

Uno de los puntos neurálgicos en la inversión, asegura Rojas, no es sólo comprar, sino cuidar el negocio realizado.  Apostando a las nuevas tecnologías Miami Riches desarrolló un software exclusivo para los inversionistas, que permite el monitoreo de la administración del inmueble adquirido las 24 horas del día, vía online, así como una página de acceso público donde la localización del inmueble se hace mucho más sencillo, ya que se nutre de todas las propiedades listadas minuto a minuto en el estado.

La garantía que ofrece el acompañamiento permite al inversionista saber cuáles son las mejores zonas, cómo revalorizar la propiedad y administrarla eficientemente.

Por otra parte, muchos inversionistas internacionales no están familiarizados con las condiciones y exigencias de las entidades bancarias dispuestas a financiar a compradores internacionales, como de los impuestos que deben pagar por tener una propiedad en los Estados Unidos.  Las reglas son diferentes, existen leyes con distintos tipos de impuestos, como: impuesto de ganancia de capital, impuesto neto por la inversión, entre otros, sin embargo, las tasas suelen ser menores que las aplicadas a ciudadanos norteamericanos.
6personas
Si decide comprar una vivienda al sur de Florida tenga en cuenta estos tips para rendir mejor su dinero y lidiar con el proceso legal en Estados Unidos.
1. Cuente con una red de amigos o conocidos
Producto de la crisis hipotecaria de 2008,
los precios de las propiedades en algunas
zonas en Estados Unidos han caído en
picada y todavía no se han recuperado. Esta
 situación hace que el metro cuadrado de un
 departamento en Miami, a pocos metros de la 
playa, valga lo mismo que el metro cuadrado de una urbanización en Caracas.
Debido a la crisis económica que padece el país, muchos inversores venezolanos se encuentran hoy en día invirtiendo sus ahorros en el mercado inmobiliario de Miami y, dado que las reglas de juego tienen muchas diferencias con las locales, el intercambio de información es una pieza clave en el proceso de aprendizaje que finaliza con la compra exitosa del inmueble como inversión.
Hacer fluir la información con un grupo de personas que estén haciendo lo mismo o que se encuentren interesados en hacerlo se vuelve una pieza importante en este engranaje.
shutterstock_944605902. Arme un buen equipo de asesores
Para pdoer realizar operaciones inmobiliarias en Estados Unidos, el interesado en invertir en bienes raíces necesitará un agente inmobiliario, un abogado y dos contadores (uno en Venezuela y otro en EE.UU). Los contadores y abogados deben cobrar sólo cuando la operación llega a buen término, de manera de tener alineados sus objetivos con los de su cliente.
mold-inspection3. Conozca el esquema operativo
Sepa que el mecanismo para adquirir un in-mueble en Estados Unidos es distinto al que
estamos acostumbrados en venezuela. En
primer lugar, debe tener en cuenta que una
compañía de títulos administrará el dinero
que invertirá para el inmueble. A fines prácticos, esto es como si un notario retuviese su
capital y solamente efectuará el pago al vendedor una vez que se haya verificado que ese dinero esté “limpio” y usted esté libre de deudas, embargos o inhibiciones de ningún tipo.
Al verificar el origen de los fondos, el notario detallará todos los gastos vinculados a la operación de compra como comisiones, gastos administrativos, gastos de procesamiento e impuestos.
Una vez satisfechos todos los requisitos y aprobados los gastos se procede a formalizar la operación. El título de compra se emitirá a los 30 días aproximadamente.
Luego , es necesario abrir una cuenta bancaria con domicilio en EE.UU, ya que es allí donde se depositarán los valores y desde allí se emitirán los pagos de expensas, seguros, impuestos y demás.
equipo-de-ventas5. Analice los costos y utilice los comparables
El correcto análisis de los costos puede ser de vital importancia para el éxito o fracaso de la operación. En primer lugar, es útil observar cuidadosamente el valor de las comisiones y los impuestos, ya que estos son valores que el comprador deberá pagar cuando la unidad esté vacante y también cuando esté alquilada, (en Estados Unidos se alquila, en general, libre de gastos).
Además, hay que considerar que el vendedor paga comisiones de compra/venta. Con respecto a las referencias, siempre es aconsejable pedir comparables de unidades similares a las que se quieren comprar para saber si está pagando caro o barato de acuerdo a los valores del presente.
También se suelen pedir valores históricos de la unidad, así como también de otras similares, pero aquí es necesario hacer una aclaratoria: que una casa o departamento haya tenido un valor de 200.000 dólares antes de la explosión de la burbuja de las hipotecas hace apenas tres años, no quiere decir que vaya a volver a ese valor en corto, mediano o largo plazo.
Si bien los análisis coinciden en que actualmente, en términos históricos, los precios de las propiedades en miami están baratos, también es verdad que los valores durante la formación de la burbuja (2003 – 2008) eran totalmente irreales y no hay ninguna razón para pensar que estos pueden ser alcanzados nuevamente.
Eurohaus6. Calcule la tasa de rendimiento neta
Se recomienda siempre calcular la tasa de rendimiento que se obtendrá tras la deducción de todos los gastos. Se debe incluir entre los mismos, la disponibilidad, que es el tiempo teórico que la unidad puede quedar vacía (5 a 10% del tiempo).
Al calcular el monto de la inversión hay que contemplar (además de impuestos y comisiones de mantenimiento) un aspecto que suele ser relegado y que puede modificar a la baja del rendimieto final: arreglos al comprar y refaccionar la unidad y arreglos de mantenimiento, como por ejemplo la pintura, cambio de alfombra, reparación de aire acondicionado, etc. Estos gastos corren en Estados Unidos por cuenta del dueño y no del inquilino.
Es importante tener en cuenta que los departamentos más baratos, si bien se puede pensar que dejan más rentabilidad, son más caros de administrar, dado que suelen haber mayores costos de mantenimiento.
Extraction-of-oil-27. Conocer las operaciones inmobiliarias más populares
En Estados Unidos, existen dos modalidades de operaciones inmobiliarias muy populares. La REO (Real Estate Owned). Este tipo de operaciones ocurre cuando los bancos, luego de que los ex propietarios no cumplieron con el pago de su hipoteca, ejecutan las propieda- des, y termina siendo el mismo banco el que adquiere el inmueble en el remate.
Estas propiedades están en poder de los bancos y son ofrecidas al mercado a través de diferentes agentes inmobiliarios (listing agents). La unidad es colocada a la venta a un precio bajo, generando varias ofertas por parte de diferentes compradores potenciales. Los apartamentos o casas suelen venderse por encima del valor ofrecido inicialmente.
Short Sale: en este tipo de venta el dueño de la propiedad debe al banco más de lo que la propiedad vale hoy en el mercado (underwater). Entonces, el vendedor ofrece su unidad en valores actuales de mercado siendo condición sine qua non para que la aprobación se realice, la aprobación del banco.
Este tipo de operaciones lleva un proceso largo y tedioso, y realmente pone a prueba la paciencia del comprador. No hay que olvidarse de que, a la hora de aprobar la operación, el banco va a estar asumiendo cuantiosas pérdidas registrando, a la baja, dicho préstamo a su activo. Más información en lanacion.com
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